Na začátku byl portál CenovaMapa.org, který investiční skupina Trigema koupila, aby ho připojila ke své datové platformě Flat Zone a ovládla tak tuzemský trh s realitními daty. Teď je spojování u konce.
Flat Zone a Dataligence, tedy nástupce Cenové mapy, se spojují do jedné společnosti nesoucí název Flat Zone. A ta má vysoké ambice. Už teď má přitom k dispozici největší a nejkomplexnější databázi rezidenčního trhu.
„Chceme být silným partnerem v poskytování a v interpretaci dat pro soukromý i veřejný sektor a ideálně i pro stát, který má v datech z realitního trhu mezery,“ říká jednatel a výkonný ředitel Flat Zone Vít Soural, který je synem zakladatele Trigemy – miliardáře Marcela Sourala.
V rozhovoru pro Forbes popisuje i další plány této platformy, která zároveň vyvíjí i nástroje pro digitalizaci celého trhu a hypoték.
Přesně tak. Před více než dvěma roky došlo k akvizici poloviny Dataligence ze strany investiční skupiny Trigema a od té doby vlastně fungovaly Dataligence a Flat Zone jako sesterské společnosti vedle sebe. Obě se zaměřovaly na stejný trh, tedy na poskytování dat o rezidenčním trhu, nicméně každá na trošku jiný segment.
Flat Zone bylo zaměřené více na developerský segment a real time měření nabídkového trhu a Dataligence zase na finanční stránku a na transakční data z katastru nemovitostí. Zároveň jsme se ale v mnoha ohledech překrývali, takže nám ta fúze dávala smysl.
Proto Trigema koupila zbylých 49 procent Dataligence a k 1. lednu jsme oznámili oficiálně fúzi. Účetně sice dojde ke spojení do jednoho subjektu až někdy v polovině roku, už ale fungujeme v jednom týmu.
Co to pro vás znamená z praktického hlediska?
Jednak jsme kompletně předělali strukturu týmů a jednotlivých oddělení a zároveň dochází ke spojování dat, aplikací i celkové technické infrastruktury.
Všechno se konsoliduje, abychom měli vše pod jednou hlavičkou, pod jedním jazykem, což znamená i mnohem jednodušší řešení a nižší náklady. A také větší příležitost na škálování a rychlejší růst.
Dalším důvodem fúze byla snaha vytvořit největšího poskytovatele dat o realitním trhu a trhu s bydlením v České republice. A tam jsme se už dostali.
Máme k dispozici veškerá data nejen o nabídkách ze všech segmentů, ale i o všech transakcích na celém rezidenčním trhu. Říkáme tomu pasportizace bytového fondu. A navíc dokážeme transakční data spojit s nabídkovými daty, což je úplný „game changer“.
Foto Dan Materna
Proč?
Ono je to hodně složité, protože číslování jednotlivých bytů máte v nabídkách jiné, než jaké je potom v katastru. Takže to je taková manuální činnost. Nám se podařilo data spojovat a díky tomu dokážeme ke každé bytové jednotce zjistit celý koloběh života.
Od doby, kdy se projekt začíná připravovat, přes moment, kdy se dostane do prodeje a do developerských ceníků, až po chvíli, kdy se v ceníku označí jako prodaná a my známe datum a cenu poslední nabídky.
Potom čekáme do doby, než se prodaný byt ukáže v katastru, spojíme si data a víme přesně, za kolik se ta jednotka nakonec skutečně prodala. To je velká přidaná hodnota pro developery, banky, pojišťovny, což je naše hlavní cílovka.
Slibujeme si hodně i od toho, že ta data umíme i správně interpretovat, protože i v datové analytice je občas snadné skákat k unáhleným závěrům.
Jenže to nemusí být tak, jak to na první pohled vypadá. Chceme být silným partnerem v interpretování dat pro soukromý i veřejný sektor a ideálně i pro stát, protože tam vidíme spoustu mezer.
Stát data neumí používat?
Stát se pořád snaží řešit bytovou krizi nebo třeba příspěvky na bydlení, a to všechno se odvíjí od nějakých dat. Ta ale většinou nejsou zrovna systematická.
Mohou data pomoci i při debatě kolem příspěvků na bydlení a jejich výši? Občas například zaznívá, že výše příspěvků není nastavená správně nebo že je pobírají i ti, kteří nejsou ve finanční krizi.
To je také jedno z témat, které chceme veřejně řešit, protože je to obrovský problém, který otevírá dveře hlavně spekulantům, kteří nemají žádné morální hodnoty. To zneužívání příspěvků na bydlení se děje v lokalitách, kde jsou nejnižší ceny nemovitostí, to znamená hlavně na severu Čech.
Spekulant tam koupí levný byt, sestěhuje tam plno sociálně znevýhodněných lidí a dá jim instrukce, aby si zažádali o příspěvek na bydlení. A čím víc lidí tam nastěhuje, tím víc dostane na příspěvcích, protože jim cenu nájmu napálí hrozně vysoko. Oni pak zaplatí třeba nějaký lehce podprůměrný nájem a spekulant si vezme celý příspěvek na bydlení.
Takže na tom bytu udělá výnos ne sedm procent, ale klidně i třicet. A to už je vlastně krádež z veřejných peněz. A je to způsobené právě tím, že stát nemá příspěvky pod kontrolou a vychází ze špatných dat.
Kdyby stát lépe využíval data, tak to může zachytit?
Náš odhad je, že by se daly ušetřit stovky milionů korun ročně. Stačilo by na co nejmenší lokality nastavit obvyklé ceny nájemného.
Teď jsou v datech ministerstva financí průměry všech nemovitostí, a navíc to vychází jen z nabídkových dat. Kdyby měl stát k dispozici skutečné nájemní ceny a segmentaci na novostavby, paneláky, cihlové domy a podobně, mohl by příspěvky nastavit přesněji, a tím pádem zamezit spekulacím.
Jde jen o to, že stát přichází o peníze, nebo se to pak propisuje i do průměrných nájmů a uměle je to zvyšuje?
Je otázka, jestli se ty vysoké nájmy nasazené spekulanty nabízí v inzerci. Já si myslím, že se to nabízí spíš off-market, než že by se to propisovalo do oficiálních nabídek. Ale pokud se podíváte na skutečně realizované nájemné, tak to částečně ceny zvedat může.
Stačí, když se podíváte jen na data z inzercí, tak jsou ceny obecně vyšší, než je standard na trhu, protože tam vidíte jen ty volné jednotky, které jsou v danou chvíli na trhu. Kdežto v dlouhodobě pronajatých bytech jsou ty ceny často nižší, protože se smlouvy neobnovují každý rok. Vždycky zkrátka záleží na tom, jak data prezentujete.
Vraťme se ještě k Flat Zone. Jaké máte plány dál po fúzi? Vím, že se chystáte i do dalších zemí. Jak je to daleko?
Dodáváme data spoustě organizací, vedle developerských společností, bank i pojišťoven to je například Česká bankovní asociace, Česká národní banka, do Deloitte dodáváme data pro jejich indexy. A podobným způsobem se dostáváme i na zahraniční trhy.
Takže například Národní banka Slovenska využívá naše data pro vyhodnocování trhu s bydlením a také několik komerčních bank a developerských společností. A stejným způsobem plánujeme expanzi i na ostatní trhy.
Chystáme se do Rakouska a naším dlouhodobým cílem je stát se nejvyužívanějším analytickým titulem pro rezidenční development v celé Evropě.
Při expanzi jen vezmete vaše nástroje a překlopíte je na zahraniční trh? Nejsou problematická třeba rozdílná data nebo obecně rozdíly na trhu?
Určitě je potřeba trhy vybírat podle toho, aby to bylo co nejvíc přenositelné. Zrovna Rakousko je dobrý příklad v tom, že tam jsou ceníky developerských projektů hodně transparentní. Ale například na jiných trzích typu Velká Británie už by to tak jednoduché nebylo, protože spousta ceníků je prezentovaná jen na kontakt.
Podle toho jsme se orientovali při analýze dalších zemí, do kterých chceme expandovat. Nejprve v té dané zemi musíme posbírat relevantní data. Takže v Rakousku už sbíráme data zhruba rok.
Jak si vedete po ekonomické stránce? Začínali jste jako startup pod Trigemou, už jste schopni si na sebe vydělat?
Máme ambice růst, což stojí peníze, takže nám na růst poskytuje financování Trigema. Nicméně fúze nám umožní spoustu nákladů osekat a díky tomu bychom už letos měli být soběstační.
